金思宇/文

9月28日召开的国务院常务会议，为四季度宏观政策走向定下了清晰基调。会议明确指出，要加大宏观政策逆周期调节力度，推出一批务实管用的增量政策，研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施。仅隔一日，首套住房商业性个人住房贷款财政贴息政策便正式官宣落地——自2026年10月1日起实施，政策实施期暂定1年，这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息。政策推进的快节奏，传递出的不只是“稳增长”的明确决心，更是一种宏观治理方式的转变：从方向定调转向实操落地，从总量发力转向结构精准，从单兵突进转向协同攻坚。

四季度是全年经济收官的关键冲刺期，也是政策效应集中检验期。2026年以来，我国经济运行总体平稳，一季度GDP同比增长5.0%，二季度增长4.3%，上半年增速为4.7%。但当前经济运行中，最需要补强的两个环节依然突出：一是房地产市场预期偏弱，二是居民就业与收入恢复偏慢。楼市预期不稳，就会拖累建材、家电、装修、家居等上下游产业链复苏；就业与收入没保障，消费就很难真正热起来。多位首席经济学家认为，短期波动不改长期向好趋势，四季度经济有望企稳回升，全年GDP增速有望达4.6%以上。把稳地产与稳增收这两块短板补扎实，内需的活力才能充分释放，全年经济增长的底气才会更足。因此，稳地产与稳增收，不是两项孤立政策，而是四季度稳增长攻坚的核心抓手，也是兼顾短期稳增长与长期惠民生的关键组合。

一、形势判断：四季度稳增长为何必须“抓两头”

当前我国经济延续恢复态势，但恢复基础仍需巩固。外部环境复杂多变，中东冲突等地缘因素对全球供给端造成冲击，外需不确定性上升；内部则面临有效需求不足、部分群体就业压力较大、居民收入增速放缓、房地产市场深度调整等挑战。尤其是房地产和居民收入预期，二者相互影响：房价预期偏弱，居民购房意愿下降，相关行业就业和收入承压；收入预期不稳，又进一步抑制购房和消费，形成负向循环。

从经济结构来看，不同领域存在明显分化，一部分动能向上，另一部分动能向下。向上的动能主要是科技制造和出口，8月规模以上高技术制造业和数字产品制造业增加值同比分别增长16.7%、15.7%，新动能对规模以上工业增长的贡献超过六成。向下的动能则集中在消费偏弱、投资承压、房地产市场仍在调整进程中。

因此，四季度稳增长不能“撒胡椒面”，必须抓住最薄弱、最要害的环节。国常会特别强调，要加紧加力推动各项政策落地落实，存量政策要进一步增强实施效能，同时推出一批务实管用的增量政策。中国首席经济学家论坛成员庞溟指出，这意味着当前政策重心在于提高资金到位率、项目开工率和政策转化率，尽快形成投资、就业和消费的正向循环。稳地产，稳的是行业大盘、产业链预期和金融稳定；稳增收，稳的是民生底线、消费根基和内需动力。这两者一个托底，一个激活；一个稳定器，一个发动机。只有两端同时发力，宏观政策才能从“政策发力”转化为“市场响应”，从“数据改善”转化为“群众获得感”。

二、稳地产：托底刚需，稳的是预期更是大盘

此次稳楼市政策的核心逻辑，不是重回刺激老路，而是精准托底刚性需求。刚落地的房贷贴息政策，将支持重点锁定在普通工薪家庭、新市民、新就业大学生等刚需群体，通过财政贴息降低购房利息成本，实打实减轻购房负担。政策明确，对使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房、建筑面积不超过120平方米、住房价格不超过150万元的家庭，可享受贴息的贷款规模最高可达100万元，财政部门给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年，贴息资金由中央财政承担90%、地方财政承担10%。

从政策力度看，按当前首套房贷利率测算，100个基点相当于将利息负担降低约三分之一，5年最多可少付近5万元利息。符合条件的家庭实际房贷成本可降至2%左右，而根据中指研究院数据，截至2026年6月，50城平均租金房价比约为2.28%。财政贴息后，符合条件家庭的房贷成本已接近或低于这一水平，这不仅能够激活已有购房需求，也可能改变部分家庭的租购选择，将部分租房需求和潜在购房意愿转化为实际购房需求。

值得关注的是，此次政策在落地执行层面实现了重要突破。多家银行迅速响应，采取“免申即享”办理方式，即在每月收息时自动在每期还款额中扣除对应贴息金额，无需客户额外申请。政策实施首日，建设银行四川成都双流、宜宾、南充等分支机构即分别为4名购房客户发放贴息贷款210万元，涵盖新建商品住房和二手住房。在宁波，长年打拼的“新宁波人”彭女士在中国银行办理了42万元房贷，通过“免申即享”机制，首期预计减少利息约350元，5年贴息期累计可节省约2万元。在茂名，周先生夫妇通过工行办理55万元首套住房按揭贷款，预计5年可节省利息支出约2.7万元，顺利实现进城安居。这种“免申即享”的机制设计，极大降低了政策落地的摩擦成本，让政策红利真正实现了“直达快享”。

但必须清醒看到，稳地产不等于走老路，更不等于重新把房地产推向金融化。从市场数据来看，2026年上半年房地产市场仍处于深度调整后的筑底阶段，70个大中城市的平均住宅价格仍在下行，房地产投资、开发和销售跌幅仍然较大，但积极变化也在显现：一线城市房价率先企稳回升，二手房市场交易较为活跃，一线城市住房库存去化周期已处于合理水平。7月一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，70城新建商品住宅环比上涨或持平城市增至23个，同比降幅总体继续收窄。房地产连着建材、家电、装修等数十个行业，也关系着地方经济运行与金融稳定。稳住房地产市场，本质是稳住行业预期、稳住产业链大盘，让市场从持续观望转向平稳运行。

下一步稳地产，需要打好“组合拳”：

一是需求端要精准。财政贴息、公积金支持、地方购房补贴、税费优惠等政策应协同发力，重点支持刚需和改善性需求，避免“大水漫灌”。远东资信研究院常务副院长张林指出，公积金政策优化是当前需求端最灵活的抓手。

二是供给端要保交楼、防风险。推动地方政府收购存量商品房用作保障性住房，发挥房地产项目“白名单”制度作用，满足企业合理融资需求。同时，加快构建房地产发展新模式，推进租购并举、保障性住房建设、城中村改造和城市更新。

三是制度端要筑基。“十五五”规划纲要提出，要加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。今年8月，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，明确住房租赁团体购房贷款用于支持企业批量购买存量闲置房屋，用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营，期限最长不超过30年。这意味着去库存与保民生一举两得，“租购并举”的住房制度有了金融底座。

四是预期端要引导。房价预期、交付预期、收入预期三者缺一不可。政策要清晰、稳定、可预期，避免市场形成“政策短期化”的误判。贴息政策的规模、期限、退出机制应尽早明确，既让群众得实惠，也防止形成永久补贴依赖。

三、稳增收：守住民生，激活消费内生动力

就业是最大的民生，收入是消费的前提。老百姓只有工作稳、收入涨，消费才有底气，扩内需才有根基。当前部分群体就业压力仍在，居民收入增速放缓，直接制约了消费意愿与消费能力的提升。2026年以来，消费领域政策密集出台，形成了多层次的政策体系。

在促就业方面，今年政府工作报告明确提出构建就业友好型发展方式，进一步增加以工代赈投资规模，围绕发展新兴产业、未来产业培育新职业新岗位，出台支持灵活就业人员、新就业形态人员参加职工保险的政策。国家发展改革委副主任王昌林表示，下一步将健全就业促进机制，支持企业稳岗扩岗、个人创业就业，积极培育新职业新岗位，强化劳动者技能培训，促进劳动者技能就业、技能增收，稳步提高最低工资标准，加快构建技能导向的薪酬分配制度，多渠道增加城乡居民财产性收入，持续提升居民消费能力。

在促增收方面，今年政府工作报告明确制定实施城乡居民增收计划，安排超长期特别国债2500亿元支持消费品以旧换新，设立1000亿元财政金融协同促内需专项资金。各地也在积极探索技能增收的有效路径。青海大通县通过系统化培育“北川蔬工”队伍，推动从业人员从传统体力务工向专业化技能致富转型，日均务工收入提升20%以上，年均增收达1.8万元。青岛盘活老城区闲置资产打造公共实训基地，50岁的月嫂刘红霞参加技能提升培训后月收入从1万元提升到2万元。这些案例表明，技能增收正在成为居民收入增长的重要引擎。

在促消费方面，政策效应已初步显现。今年中央财政专门安排1000亿元，创新推出财政金融协同促内需一揽子政策，包括个人消费贷款贴息、服务业经营主体贷款贴息、中小微企业贷款贴息等举措。1至6月，相关领域新发放贷款合计超17万亿元，同比增长4.6%，约9900万人次享受到贴息红利。消费品以旧换新政策带动销售额超4.16万亿元，上半年已分两批累计下达资金1250亿元，惠及1.5亿人次。财政部选取50个城市开展有奖发票试点工作，带动餐饮、住宿、旅游等相关领域销售额3000多亿元。

国庆假期的消费数据进一步印证了政策效果。国家税务总局增值税发票数据显示，全国服务消费相关行业日均销售收入同比增长19.5%，旅游游览和娱乐服务销售收入同比增长23.6%，其中旅行社服务、游乐园同比分别增长26.2%和41.2%，餐饮服务销售收入同比增长9%。服务消费的旺盛态势，说明居民消费意愿和能力正在逐步恢复，也说明稳增收政策的传导效应正在显现。

更重要的是，消费不是简单“刺激”出来的，而是收入预期改善后自然释放的结果。如果居民对未来就业和收入缺乏信心，再多的消费券也只能产生短期脉冲。稳增收的根本，在于稳定预期、稳定企业、稳定就业。只有让老百姓敢消费、愿消费、能消费，内需才能真正成为经济增长的持久动力。

四、政策协同：财政货币“组合拳”的深层逻辑

四季度稳增长的力度，不仅取决于单项政策的强度，更取决于政策之间的协同效应。此次国常会明确提出“综合运用并适时调整货币政策工具”，结合央行货币政策委员会三季度例会删除“跨周期”表述、单提“加大逆周期调节力度”的新变化，市场对下一步降准降息有合理预期。远东资信研究院副院长张林指出，当前降准的条件相对成熟，四季度可能降准50BP、降息10BP。

从财政政策看，今年赤字率按4%左右安排，赤字规模5.89万亿元，一般公共预算支出规模首次达到30万亿元。年内仍有超过6000亿元的专项债结存限额空间可动用，重点在于加快在“六张网”领域形成实物工作量、提升财政资金乘数效应。国家发展改革委国家信息中心经济预测部政策仿真实验室主任肖宏伟指出，优化财政支出结构、用好地方政府债务结存限额，是在不新增隐性债务的前提下，把存量限额转化为实物工作量的关键一招。

财政政策与货币政策的协同，还体现在房贷贴息这一创新工具上。央行提供流动性和信贷支持，财政承担贴息成本，商业银行负责经办执行，三方合力降低了居民购房成本。国泰海通证券研究所银行研究团队认为，贴息政策由商业银行经办，且要求在签订合同环节实现“自动识别、直接扣减”，在不额外增加银行利息让利成本的前提下，相应提升了客户黏性与信贷投放效率。综合来看，相关政策既提供了资产端的优质抓手，又保护了银行的息差收益，推动商业银行实现按揭业务量质齐升。这种“财政资金牵引金融资源、政策工具同向发力”的模式，有助于扩投资、促消费、稳增长。

五、打通堵点：好政策关键在“见效”

这次国常会专门强调要打通政策落地堵点，这一点极具针对性。好政策不能只停留在文件上、会议上，最终要看市场主体有没有真正受益，老百姓有没有实实在在的获得感。粤开证券首席经济学家罗志恒表示，下阶段政策作为的空间和工具箱都较充足，财政空间的优势主要在于当前低利率、低通胀、国资优势以及财政金融协同，中央财政空间仍然较大。

打通堵点，需要从三方面发力：

一是清单化、直达化。对稳地产、稳增收政策，要明确责任部门、时间表、路线图，推行“免申即享”“直达快享”，减少中间环节。房贷贴息政策中多家银行采取的“免申即享”模式，就是一个成功的范例，值得在更多领域推广。

二是协同化、系统化。财政、货币、产业、就业、社保等政策要协同配合，避免各自为战。地方要结合实际制定配套细则，中央要加强指导和支持。中国首席经济学家论坛成员庞溟预计，后续研究储备政策很可能围绕扩大内需进一步展开，一方面通过促进居民增收、扩大服务消费和支持大宗消费释放消费潜力，另一方面通过新型政策性金融工具、重大基础设施建设以及新质生产力投资拓展有效需求。

三是可评估、可问责。建立政策落地效果评估机制，以企业感受、群众获得感为标尺，对执行不力的及时纠偏，对效果好的经验及时推广。

同时，要防止两种倾向：一是以稳地产为名放松调控，重新吹大泡沫；二是以稳增收为名搞不可持续的高福利。稳增长必须建立在防风险、可持续的基础上，既要有力度，也要有边界。

六、前瞻研判：短期稳增长与长期高质量发展并重

四季度稳增长，既要着眼全年目标，也要为明年开局打好基础。从短期看，要抓住四季度消费旺季和投资窗口，推动政策早落地、早见效。中国银行研究院预计，四季度GDP增长4.6%左右，全年增长4.6%左右，能够实现4.5%至5%的预期增长目标，宏观政策将进一步发力提效，持续强化财政货币政策协同，全力提振内需。申万宏源证券首席经济学家赵伟表示，伴随政策加快落地，8月中下旬以来高频指标明显改善，年内国内经济有望延续恢复态势，全年实现4.6%至4.7%增速可期。

从中长期看，要加快构建房地产新发展模式，推动经济从投资驱动转向消费与创新驱动，提高居民收入在国民收入分配中的比重，扩大中等收入群体。《扩大消费“十五五”规划》提出着力提升消费能力，并围绕促进高质量充分就业、多渠道促进居民增收、完善社会保障政策、合理增加公共消费等提出目标任务。“十五五”规划纲要明确，要完善商品房开发、融资、销售等基础制度，推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，有序推进现房销售，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，建立房屋全生命周期安全管理制度。这些制度性安排，标志着房地产基础制度建设进入了实质性推进阶段，是从根本上防范风险的治本之策。

结语

四季度是全年经济收官的关键冲刺期，稳增长需要更多实招硬招。稳地产，稳的是预期、产业链和大盘；稳增收，稳的是就业、民生和消费根基；打通堵点，稳的是政策公信力和群众获得感。三者环环相扣，缺一不可。

从此次政策组合来看，有几个突出亮点值得肯定：其一，房贷贴息政策以“免申即享”的机制设计实现了政策红利的直达快享，体现了治理效能的提升；其二，1000亿元财政金融协同促内需专项资金的多层次运用，形成了财政资金牵引金融资源的杠杆效应；其三，国常会同时部署稳楼市与促增收，表明决策层深刻认识到两者之间的内在关联，政策协同性显著增强。

随着后续配套政策陆续落地，只要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，把政策力度、改革深度和民生温度更好结合起来，就有望为四季度经济平稳运行注入更强信心，为全年经济社会发展目标的实现筑牢支撑，也为明年经济开好局、起好步奠定更坚实的基础。

作者：金思宇系中国智库高级研究员、经济学家。